Все секреты про ипотеку

Как сократить срок ипотеки в пять раз, а переплату — в шесть
Надо будет немного затянуть ремень, но эффект поразительный

Условия ипотеки на жилье вызывают недовольство у большинства людей. Хотя, конечно, больше всех возмущаются те, кто ее не берет, а зря…инфляция, темпы роста цен на жилье идут не на пользу людям, и жилье с каждым годом становится дороже. Поэтому брать ипотеку надо и в этой статье дадим лайфхак: «как на самом обычном ипотечном кредите на обычную трехкомнатную квартиру сэкономить до 20 миллионов ваших заработанных денег»
Сразу предупредим. Все в рамках правового поля и законно. Но и легкости не ждите, за экономию придется платить. Но игра стоит свеч! Это история о том, как вместо того, чтобы дарить свои кровно заработанные банку деньги, потратить их на покупку следующей квартиры и даже не одной!

М-Математика
Экономия строится на не очень очевидном для обывателя эффекте сложных процентов. Дело в том, что основная часть платежа по ипотеке на длинных сроках уходит на покрытие процентов. Причем тот самый аннуитетный принцип, которому следуют сейчас все банки, означает, что в первые годы платеж состоит почти полностью из процентов, а тело кредита почти не сокращается. Так что главная идея лайфхака — переломить эту ситуацию и активно уменьшать размер долга.
Итак. Мы берем и каждую неделю — в дополнение к обычному ежемесячному платежу — вносим в качестве досрочного платежа какую-то сумму. Это может быть и 5, и 10, и 20 тысяч. Чем больше, тем лучше.
В качестве примера мы взяли стандартный кредит на 10 млн рублей, полученный на 30 лет под среднюю, по данным Центробанка, ставку рыночной (не льготной) ипотеки. И смотрите, что выходит по цифрам:


Ипотека на 10 млн рублей: переплата больше самого кредита почти втрое
Возьмем кредит на 10 млн рублей на 30 лет под 12% годовых. Аннуитетный платеж составит около 102,9 тыс. рублей в месяц.
Без досрочного погашения за 30 лет заемщик выплатит банку около 37 млн рублей, из которых 27 млн рублей — проценты.
Доплата в 5 тыс. рублей в неделю увеличивает среднюю месячную нагрузку примерно до 124,5 тыс. рублей. Зато кредит можно закрыть примерно за 13 лет и 8 месяцев, а переплата сократится до 10,3 млн рублей. Экономия на процентах — около 16,7 млн рублей.
При доплате в 10 тыс. рублей в неделю срок уменьшается до 9 лет и 8 месяцев, переплата — до 6,9 млн рублей. Это примерно на 20,1 млн рублей меньше базового сценария.
Если направлять на досрочное погашение 20 тыс. рублей в неделю, кредит можно выплатить примерно за 6 лет и 4 месяца. Переплата составит около 4,3 млн рублей, а экономия на процентах достигнет 22,7 млн рублей.
Таким образом, увеличение средней месячной нагрузки с 102,9 тыс. до 189,5 тыс. рублей позволяет сократить ипотеку почти на 24 года.

Почему небольшие платежи дают такой эффект
В первые годы аннуитетной ипотеки значительная часть ежемесячного платежа идет на проценты. Тело кредита сокращается медленно, особенно при высокой ставке и длинном сроке.
Досрочный платеж сразу уменьшает основной долг. В следующем месяце проценты начисляются уже на меньшую сумму. Чем раньше заемщик начинает доплачивать, тем больше последующих процентов он не заплатит.
Поэтому дополнительные 5 тыс. рублей в неделю — это не просто около 21,7 тыс. рублей в пересчете на месяц. Они уменьшают базу, на которую банк десятилетиями начислял бы проценты.
Сокращать платеж или срок
Банки обычно позволяют выбрать один из двух вариантов после частичного досрочного погашения: уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредита.
Снижение платежа делает ипотеку комфортнее для текущего бюджета, но дает меньшую экономию. Максимальный финансовый эффект обычно достигается при сокращении срока — именно этот вариант использован во всех расчетах.
При этом заемщик может сочетать оба подхода: сначала уменьшить обязательный платеж, чтобы создать запас прочности, а затем продолжать платить прежнюю сумму. Разница между старым и новым платежом фактически станет регулярной досрочкой.
Что важно учесть
Все расчеты модельные. Фактический результат зависит от даты платежа, порядка начисления процентов, условий конкретного банка и того, как именно оформляется досрочное погашение.
В расчетах не учитывались страховка, банковские комиссии, изменение ставки, ипотечные каникулы и возможные перерывы в дополнительных платежах.
Но - общий принцип сохраняется: чем раньше и регулярнее заемщик уменьшает основной долг, тем меньше времени и денег он в итоге отдает банку. Даже 5 тыс. рублей в неделю в рассмотренных сценариях позволяли сэкономить от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей и сократить ипотеку на 9–20 лет.

Желаем скорейшего закрытия ипотечного кредита! Для консультации по вопросам получения ипотеки, покупки или продажи жилья записывайтесь на консультацию по тел. 8 910 322 26 32 или пишите в МАХ