Продавец сказал: "В браке не был". А потом нашлась умершая жена и наследники
Очередная история из серии:
"Да что вы там проверяете, у нас все нормально".
Брат и сестра продают квартиру.
Квартира куплена по ДКП в 1998 году.
На вопрос про брак говорят:
"В браке не состояли".
И дают справку из ЗАГС.
Только есть нюанс.
Справка - с 2004 года.
А квартира куплена в 1998 году.
То есть документ отвечает не на тот вопрос.
Нам важно понять, был ли человек в браке на дату покупки квартиры.
А не через 6 лет после покупки.
Продавцы говорят:
"Архив только такую справку дает".
Ок.
Но риск от этого никуда не исчезает.
Начинаем проверять дальше.
И выясняем:
брат на момент покупки квартиры был в браке.
Сразу появляется супруга.
Нам говорят:
"Она умерла".
Присылают свидетельство о смерти.
Хорошо.
Тогда следующий вопрос:
кто после нее наследники?
И вот тут начинается самое интересное.
Сначала говорят:
"У них с мужем был один ребенок".
Потом выясняется, что этот муж был у нее уже второй.
А от первого брака у нее тоже есть ребенок.
То есть наследников больше.
Дальше выясняем, что после смерти супруги наследство принимали:
муж;
ребенок от второго брака;
ребенок от первого брака.
Но долю супруги в этой квартире никто нормально не выделял.
А квартира была куплена в браке.
Значит, у супруги могла быть супружеская доля.
И эта доля должна была попасть в наследственную массу.
Но ее не оформили.
Не выделили.
Не разобрали.
Просто как будто забыли.
А так не работает.
И вот тут появляется юридическая каша.
Наследники не могут сейчас просто написать отказ.
Потому что они уже фактически приняли наследство.
Но и право на долю в квартире не оформлено.
Дальше еще веселее.
Один из наследников уже умер.
После него тоже кто-то вступал в наследство.
Цепочка стала еще длиннее.
Мы говорим:
"Ребята, это надо приводить в порядок".
Ответ:
"Переделывать ничего не будем".
"Это долго".
"Покупайте так".
Нет.
Так мы не покупаем.
Потому что покупатель в такой сделке берет на себя риск спора с наследниками умершей супруги.
А может, уже с наследниками наследников.
С теми, кто когда-то принял наследство, но долю в квартире не оформил.
С теми, кто потом может прийти и сказать:
"Подождите. А почему мою часть квартиры продали без меня?"
И самое показательное - банк тоже отказал.
То есть это не мы "перестраховываемся".
Это реальный риск, который увидел даже банк.
Вот почему справка из ЗАГС - это не бумажка для папки.
Она должна отвечать на правильный вопрос.
Если квартира куплена в 1998 году, справка с 2004 года не закрывает риск 1998 года.
Если продавец говорит "в браке не был", это надо проверять.
Если супруга умерла, проверка не заканчивается.
Она только начинается.
Кто наследники?
Кто вступал?
Кто отказался?
Что вошло в наследство?
Была ли супружеская доля?
Кто умер потом?
Кто наследовал после него?
Вот такие истории и всплывают, когда сделку реально проверяют.
На бумаге квартира может выглядеть нормально.
В ЕГРН может не быть арестов и запретов.
Продавцы могут улыбаться и говорить:
"Да все чисто".
А внутри истории лежит старая супружеская доля, умершая жена, дети от разных браков и наследство, которое никто нормально не оформил.
Мой вывод простой.
Опасны не только свежие наследства.
Опасны старые браки, умершие супруги и доли, которые все дружно сделали вид, что не существуют.
А потом покупатель покупает не квартиру.
А будущий суд.
Мы в такие сделки не заходим, пока риск не закрыт документами.
Лучше найти такую историю до покупки, чем потом объяснять наследникам, почему вы купили их долю.