Приватизация

Комплимент от продавца: когда вместе с квартирой можно получить «вечных жильцов»

Проверить собственника недвижимости перед сделкой — важно, но это только полдела. Могут быть люди, которые не являются владельцами, но обладают правом жить в квартире или доме. Их существование не помешает продать объект, но для покупателей это может стать неприятным сюрпризом. Многих таких соседей выселить через суд не получится.

Ты и я — соседи навсегда

Человек, который в свое время отказался от приватизации в пользу кого-то из членов семьи, сохраняет бессрочное право пользоваться жильем. Даже после его продажи. Более того, «отказник» может не только сам жить в квартире, но и прописать там своих несовершеннолетних детей. 
Неожиданное «приданое» можно заполучить не только при покупке приватизированной квартиры. Члены семьи собственника кооперативного жилья, которые проживали в нем на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер, имеют право бессрочно занимать эту жилплощадь. Поэтому нотариусы детально проверяют и этот момент. 

До конца своих дней в квартире может жить и человек, который передал ее по договору ренты. Однако, в отличие от первых двух кейсов, продать такую недвижимость без предварительного согласия рентополучателя нельзя. Информация о том, что к объекту в таком случае прилагается человек, отражается в ЕГРН. 
А вот закон о том, что можно вносить в реестр несобственников, которые имеют право оставаться в приватизированной или кооперативной квартире, начал действовать с прошлого года. При этом важно учитывать, что данные появляются не автоматически сами по себе, а по заявлению владельца жилья и членов его семьи (в том числе бывших) или по решению суда. Поэтому только на выписку из ЕГРН здесь ориентироваться не стоит. Запросить у продавца адресную справку и посмотреть, кто зарегистрирован в квартире на данный момент, — также недостаточно. 

Так, например, при удостоверении сделки с недвижимостью, которая ранее была приватизирована, нотариусы проверяют разные документы. Расширенную выписку из ЕГРН, договор приватизации, приватизационное досье, копию лицевого счета или домовой книги. Справку о прописанных гражданах и архивную выписку, чтобы увидеть не только текущих, но и бывших жильцов и сопоставить их с теми, кто участвовал в приватизации. 

История из Нижнего Новгорода: две собственницы, мать и дочь, хотели продать квартиру. Зарегистрирована в ней была только одна из женщин. В ЕГРН на объекте никаких обременений не значилось. Однако при изучении архивной выписки нотариус выяснил, что много лет назад в квартире жил третий член семьи. Он отказался от приватизации в пользу матери и сестры, а позже выписался и уехал в другой город. При этом право мужчины в любой момент вернуться в родной дом никуда не делось. Покупатели рисковать не захотели. 

Вечным жителем может стать и человек, который ранее подарил квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в ней. В одном из кейсов к нотариусу обратились молодая женщина и семья, которая хотела купить у нее жилье. Собственница получила недвижимость в подарок от бабушки, договор оформляли до 2025 года — еще в простой письменной форме, без нотариуса. В выписке из ЕГРН в графе «Собственник» значилось имя внучки, никаких дополнительных примечаний и особых отметок там не было.

Помогло, что у нотариусов есть доступ к размещенным в реестре оригиналам правоустанавливающих документов, которые они всегда могут изучить. Проверка показала: в договоре дарения был пункт о том, что у бабушки осталось право пользоваться недвижимостью столько, сколько она захочет. Потенциальные покупатели не были готовы делить жилплощадь с пожилой незнакомкой.