Семейная ипотека 2026

Шесть лет на ипотечной игле

На фоне сегодняшних изменений «Семейной ипотеки» решили вспомнить, как мы вообще дошли до жизни такой. Потому что 1 октября 2026 года — это не просто очередное изменение ставок. Похоже, заканчивается целая эпоха, которая началась еще весной 2020-го.

До ковида ипотека была довольно скучным банковским продуктом. Люди совершенно спокойно брали ее под 10+% годовых, покупали квартиры и как-то жили дальше. А потом случился ковид, продажи встали, государству понадобилось одновременно поддержать граждан и стройку — и 17 апреля 2020 года появилась массовая льготная ипотека под 6,5% на новостройки. Изначально вообще как временная антикризисная мера до 1 ноября 2020 года.

И тут выяснилось удивительное: если резко удешевить деньги, люди начинают покупать квартиры. Много квартир. Рекордно низкая ипотека дала рекордно высокий спрос, предложение начало вымываться, а цены — расти. Причем новых метров на рынок выходило мало, поэтому получилась идеальная машина для разгона цен.

Особенно весело было в конце 2020-го. За IV квартал в Московском регионе реализовали около 2,8 млн кв. м. Сошлись вообще все звезды: отложенный после локдауна спрос, льготка, низкая ключевая, рыночная ипотека примерно под 6% и еще не успевшие улететь цены. Средний ценник экспонирования тогда был около 230 тыс. руб./кв. м. В 2021-м праздник продолжился, и это стал один из самых успешных годов рынка за последнее десятилетие. Девелоперы настолько привыкли к хорошей жизни, что начали раскатывать губы на региональную экспансию, собственные проектные институты и прочий фиджитол-диджитол.

Временная антикризисная мера, понятное дело, временной быть быстро перестала. В 2021 году льготку продлили, правда ставку подняли с 6,5% до 7%, а лимит кредита сделали 3 млн руб. для всех регионов. Одновременно расширили «Семейную ипотеку»: она вообще появилась еще в 2018 году для семей со вторым и последующим ребенком, но с июля 2021-го доступ к 6% получили и семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Для Москвы, Петербурга и областей лимит по семейке составлял 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн.

А потом пришел 2022 год, и рынок открыл второй ларчик Пандоры. После февральского шока ключ улетел, обычная ипотека стала практически неподъемной, продажи во II квартале рухнули почти вдвое. И вот тут выяснилось, что субсидировать ипотеку может не только государство, но и сам девелопер. В апреле 2022-го мы уже разбирали механику ипотеки под 0,1%: застройщик платит банку комиссию за снижение ставки, а расходы в конечном итоге прячутся в стоимости квартиры. Тогда мы считали, что снижение ставки на каждый процент стоило примерно 3% цены квартиры.

И понеслось. 7%, 5%, 3%, 1%, 0,1% — ставки превращались уже скорее в маркетинговый баннер, чем в характеристику стоимости денег. На государственную субсидию наслаивалась девелоперская, банки стригли купоны, девелоперы сохраняли продажи, покупатель радовался маленькому ежемесячному платежу, а цена квартиры раздувалась. В III квартале 2022 года средняя ипотечная ставка дошла, по нашим тогдашним подсчетам, до 6,57%.

Именно поэтому 2022-й оказался переломом. Продажи после шока восстановились не столько благодаря самой льготке, сколько благодаря девелоперскому субсидированию. В ноябре 2022-го рынок уже продавал около 450 тыс. кв. м в месяц при средней цене порядка 310 тыс. руб./кв. м, и без субсидирования ставки никаких успешных продаж бы не было.

Но любой банкет однажды замечает ЦБ. В начале 2023 года регулятор начал постепенно прикрывать околонулевые ипотеки и бороться с завышением стоимости квартир при субсидировании. Одновременно начали ужесточаться требования к льготным программам. И получился забавный эффект: каждое новое закручивание гаек не сразу охлаждало рынок, а сначала создавало очередной забег «успей купить до...». Поэтому 2023 год принес новые рекорды продаж, а затем ровно тот же аттракцион повторился перед окончанием массовой льготки.

К весне 2024 года мы уже писали, что «недвижимость полностью посадили на ипотечную иглу». Рынок обсуждал практически одну ставку: отменят льготку или нет, какой будет первоначальный взнос, что останется после нее. И уже тогда ответ был довольно очевидным: после 1 июля на первый план должна была выйти семейная ипотека.

1 июля 2024 года стало днем Х. Массовая льготная ипотека, которая должна была пожить несколько месяцев в ковидном 2020-м, закончилась спустя четыре года. Правительство впоследствии отдельно фиксировало именно эту дату завершения программы. За четыре года рынок настолько привык к дешевым деньгам, что девелоперы фактически разучились «продавать» квартиры и привыкли просто «оформлять сделки».

Казалось бы, вот сейчас и должен был случиться большой похмельный синдром. Но рынок опять нашел обезболивающее. Первым стала «Семейная ипотека» под 6%. Из адресной программы для семей она после смерти массовой льготки постепенно превратилась в главный ипотечный инструмент первички. Вторым стали рассрочки. Во второй половине 2024 года девелоперы начали массово играть в «халявную рассрочку без наценки», а когда поняли, что пустые эскроу и дорогое ПФ удовольствие сомнительное, появились наценки за рассрочку в 20–40%.

Поэтому настоящий провал рынка летом 2024-го опять не случился. Дальше семейку начали лохматить уже примерно так же, как когда-то массовую льготку. Появилась «донорская семейная», комбинированные кредиты, несколько семейных ипотек в одной семье, ипотека с 0% ПВ и прочие способы затолкать клиента в сделку. Параллельно рынок пересел на рассрочки. В результате в мае 2026-го мы пришли к выводу, что провал, который должен был произойти летом 2024 года, просто перенесли на весну 2026-го — семейкой, донорской семейкой, нулевым первоначальным взносом и рассрочками.

В 2020 году государство временно субсидировало ипотеку, чтобы спасти спрос в ковид. В 2022-м девелоперы научились докладывать сверху свои деньги, чтобы сделать ставку еще красивее. В 2023-м ЦБ начал прикрывать этот праздник. В 2024-м закончилась массовая льготка, но ее место заняли семейка и рассрочки. В 2025-м девелоперы и банки уже снова грели руки на семейке, которая составляла абсолютное большинство льготных ипотечных продаж. А к 2026 году государство начало возвращать программу туда, откуда она вообще когда-то появилась, — к более адресной поддержке семей.

И вот теперь с 1 октября 2026 года заканчивается уже привычная семейка под 6% для всех подходящих семей. Ставка становится дифференцированной по количеству детей и региону. В Москве семья с одним ребенком получит уже 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%, и только с четырьмя останутся старые 6%. Сама программа никуда не исчезает — она продлена до конца 2030 года. Но тот самый массовый дешевый ипотечный продукт, на котором первичка ехала последние годы, становится сильно менее массовым.

В итоге временная ковидная мера прожила четыре года, а ее последствия рынок разгребает уже шестой. За это время покупателя сначала приучили к дешевой ипотеке, девелопера — к ипотечному спросу, банк — к комиссиям, высокому покрытию ПФ, деньгам на эскроу, а рынок — к тому, что при каждом закручивании одной гайки обязательно находится следующая финансовая конструкция.

Сначала была льготка. Потом субсидирование. Потом семейка. Потом рассрочки. В общем, шесть лет рынок недвижимости доказывал, что конец праздника — это не конец праздника, если вовремя открыть следующую бутылку. С 1 октября заканчивается семейка в привычном виде. Теперь главный вопрос — что откроют следующим.