За годы практики я насмотрелась на разные ситуации. Вот самые частые ошибки — и все они обычно начинаются с мысли: «Потом разберёмся, главное сейчас купить».
Материнский капитал действительно помогает улучшить жилищные условия. Но если не разобраться в правилах заранее, можно получить проблемы с регистрацией долей, продажей квартиры или даже возвратом денег.
1. Не выделить доли детям
Если маткапитал использовали на покупку или строительство жилья, его нужно оформить в общую собственность родителей и детей. При ипотеке доли обычно оформляют после погашения кредита и снятия обременения — в предусмотренный для этого срок. Конкретный момент зависит от способа приобретения и документов.
Ошибка — считать, что раз нотариальное обязательство сейчас не требуют, то и доли выделять не нужно. Это не так: отсутствие отдельного обязательства не отменяет обязанности оформить жильё на членов семьи.
Как избежать: после сделки сохраните подтверждение перечисления маткапитала и заранее выясните, когда именно в вашей ситуации нужно выделить доли. Официальные разъяснения есть на сайте Социального фонда России.
2. Определить доли «на глаз» или забыть кого-то из семьи
Доли нельзя оформлять по принципу «детям дадим символические проценты, а остальное оставим как было», не разобравшись в требованиях закона и семейном режиме имущества. При оформлении важно учесть членов семьи, которые должны получить доли, а также понять, как соотносятся между собой вложения маткапитала, собственные средства и ипотека.
Как избежать: перед подготовкой соглашения о долях проверьте, кто должен стать собственником, как оформлена квартира сейчас и использовался ли маткапитал вместе с кредитом или личными средствами. Если в семье менялся состав собственников или есть брачный договор, лучше сначала показать документы юристу или нотариусу.
3. Купить дом, который не подходит для использования маткапитала
«Дом выглядит жилым» — не то же самое, что «дом подходит для покупки с использованием маткапитала». Значение имеют сведения ЕГРН, назначение объекта, его состояние и пригодность для проживания. С 2025 года при покупке жилого дома или его части за счёт маткапитала требуется заключение о пригодности жилья для проживания. Кроме того, маткапитал нельзя направить просто на покупку земельного участка — при покупке участка вместе с домом средства могут пойти на оплату именно жилого объекта.
Как избежать: до аванса проверьте выписку ЕГРН на дом и участок, назначение дома, документы продавца и требования Социального фонда. Не полагайтесь только на объявление и слова «всё оформим после сделки». Подробнее — на страницах СФР о жилищных направлениях маткапитала и документах для распоряжения средствами.
4. Продать квартиру, не проверив детские доли и требования опеки
Если дети уже стали собственниками долей, продажа квартиры затрагивает их имущество. Обычно до сделки нужно получить предварительное разрешение органа опеки. Если доли детям не выделили, хотя жильё приобреталось с использованием маткапитала, это тоже может осложнить продажу: вопрос с правами детей придётся решать, а сроки сделки могут сдвинуться.
Как избежать: ещё до публикации объявления проверьте историю покупки, сведения ЕГРН и исполнение обязанности по выделению долей. Если собственники — дети, заранее обратитесь в орган опеки и уточните требования к альтернативному жилью или другому способу защиты их имущественных прав.
5. Согласиться на «обналичивание» или фиктивную сделку
Предложения вроде «оформим покупку на бумаге, а деньги вернём наличными» — серьёзный повод отказаться. Маткапитал предназначен для предусмотренных законом целей, а фиктивные сделки и обман при получении выплат могут привести к требованию вернуть деньги и к уголовно-правовым последствиям, в частности по ст. 159.2 УК РФ.
Как избежать: не подписывайте документы, если фактические расчёты отличаются от указанных в договоре, и не передавайте сертификат или доступ к личному кабинету посредникам. Перечисление маткапитала должно соответствовать реальной сделке и разрешённой законом цели.
Главное правило
Перед покупкой проверьте три вещи: объект и его статус, порядок расчётов и дальнейшее оформление долей. А перед продажей — убедитесь, что права детей соблюдены и необходимые разрешения получены.
Маткапитал — не препятствие для сделки, если всё оформить правильно. Но исправлять ошибки после регистрации обычно дольше и дороже, чем проверить документы заранее.