Покупаете квартиру — и вместе с ней, возможно, чужие долги. Большинство из них по закону остаются за продавцом, но есть один, который безоговорочно переходит к новому собственнику: долг за капитальный ремонт. Разбираю, что переходит, что нет и что проверить до сделки.
Коммунальные платежи: долг остаётся за продавцом
Долг за свет, воду, отопление и содержание общедомового имущества привязан к человеку, а не к квартире. Обязанность оплачивать ЖКУ возникает у собственника с момента регистрации права (ст. 153 ЖК РФ), а задолженность за период владения взыскивается с того, при ком она образовалась. Верховный суд подтвердил это прямо: долг по коммунальным платежам не переходит к новому собственнику (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, ст. 210 ГК РФ).
Купили квартиру со «светом в минус» — платить по чужим счетам не обязаны.
Капитальный ремонт: долг переходит к покупателю
А вот здесь ловушка. Взносы на капремонт закреплены за самой квартирой: при переходе права собственности к новому владельцу переходит и неисполненная обязанность по их уплате (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Взыскивать долг будут с того, кому квартира принадлежит на момент взыскания — то есть с вас.
Единственное исключение — если предыдущим собственником был город, регион или государство.
Квартира по наследству: особый случай
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя (ст. 1175 ГК РФ). Если они продали квартиру — все долги за коммуналку остаются на них, к покупателю не переходят.
Но внимание: капремонт и здесь переходит к покупателю. Долг за капитальный ремонт «переезжает» вместе с квартирой всегда, независимо от того, как она досталась продавцу.
Что делать, если долг обнаружен уже после покупки
Напишите заявление в управляющую организацию и поставщикам ресурсов — открыть лицевой счёт на нового собственника.
Приложите выписку из ЕГРН с датой возникновения права собственности. С этой даты начисления пойдут на вас, старый долг останется на прежнем хозяине.
Взыскивать его с прежнего собственника — задача управляющей компании и поставщиков, не ваша.
Как проверить квартиру до сделки
Долги по ЖКУ и капремонту в ЕГРН не видны — там только права и обременения. Поэтому перед сделкой нужно:
— выписка по лицевому счёту (долги по ЖКУ); — справка о задолженности по капремонту — бесплатно, в УК или региональном фонде капремонта; — в наследственных сделках — документы по наследственному делу.
Это полдня проверки, и именно она отделяет сделку «повезло» от сделки «спокойно».
Я риелтор в Кургане, по образованию юрист. Проверяю документы и долги перед каждой сделкой — и своей, и клиентской. Если остались вопросы о долгах при покупке квартиры - звоните.