Как застройщик может через суд забрать у дольщика ДДУ — и что с этим делать
Пишет адвокат Ирина Зуй:
Ко мне обратилась женщина, которая спустя шесть лет ожидания квартиры узнала: застройщик через суд расторг её ДДУ. Причём без её участия.
История такая. Она купила квартиру по ДДУ с ипотекой, деньги ушли на эскроу-счёт.
Дом не сдали ни через год, ни через пять, ни через шесть лет. Потом ей кто-то посоветовал снять деньги с эскроу: срок депонирования истёк, дом не построен, «чего им там лежать».
Она сняла деньги — и застройщик подал иск о расторжении ДДУ: якобы дольщик нарушил обязанность по оплате, потому что денег на эскроу больше нет.
Женщина фактически жила в другом городе, письма из суда не получала, и решение вынесли без неё. Договор расторгли. То есть ей вернули старые 8 млн рублей, на которые несколько лет назад можно было купить квартиру, а сейчас — уже совсем другой объём жилья. Плюс она всё это время платила проценты по ипотеке.
Ко мне она пришла только через шесть месяцев после решения первой инстанции. Нам удалось восстановить срок на апелляцию и полностью отменить решение суда. ДДУ сохранили.
В чём схема?
По 214-ФЗ деньги дольщика хранятся на эскроу-счёте и поступают застройщику только после сдачи дома. Но у эскроу есть срок действия — как правило, не более пяти лет.
Если стройка затягивается, срок эскроу нужно продлевать. Для этого важны изменения в проектной декларации: если срок сдачи дома сдвинулся, эскроу можно продлить.
Проблема в том, что застройщик может не сообщить банку о переносе сроков. Банк не видит оснований продлевать эскроу и после истечения срока возвращает деньги дольщику или ипотечному банку.
А дальше застройщик идёт в суд и говорит:
«Денег на эскроу нет, значит, дольщик не оплатил договор. Просим расторгнуть ДДУ».
Суд делает запрос в банк, видит, что денег на эскроу действительно нет, и может расторгнуть договор.
В итоге дольщик теряет право на квартиру, получает назад обесценившиеся деньги и остаётся с убытками по ипотечным процентам.
А застройщик освобождает объект, который теперь можно продать намного дороже.
Что делать дольщику?
Самостоятельно проверять проектную декларацию на сайте наш.дом.рф.
Следить за сроком сдачи дома и сроком действия эскроу.
Если срок строительства перенесли — сразу обращаться в банк с заявлением о продлении эскроу.
Если застройщик уже подал иск о расторжении ДДУ — требовать договор между банком и застройщиком. Там часто есть обязанность застройщика уведомлять банк об изменениях проектной декларации.
В суде доказывать недобросовестность застройщика: он сам затянул стройку, сам не сообщил банку о переносе сроков, а потом использовал возврат денег как повод забрать у дольщика квартиру.
Главный вывод простой: эскроу не означает, что дольщик полностью защищён. Если дом не сдают годами, нужно контролировать не только застройщика, но и срок действия эскроу-счёта.
Первичный рынок сегодня сам активно создаёт риски, о которых покупатели часто узнают слишком поздно.