Исследователи изучили судебные дела, связанные с продажей жилья под влиянием телефонных мошенников, и сравнили, как часто такие сделки удавалось сохранить в силе после попытки оспаривания.
По исследованной выборке результат получился такой:
нотариусы — 40% устойчивых сделок;
Риэлторы — 60%;
банки — 62%;
онлайн-сервисы — 78%.
Эти цифры не означают, что любой Риэлтор надежнее любого нотариуса. И тем более не означают, что нотариус не нужен.
Но они показывают важную вещь: нотариальное удостоверение само по себе не дает гарантии, что сделка с недвижимостью будет защищена от мошенничества лучше, чем при других формах профессионального сопровождения.
Почему нотариальной проверки может быть недостаточно
Современное мошенничество с недвижимостью редко начинается с поддельного паспорта или фальшивой доверенности.
Чаще схема строится вокруг самого собственника.
Человека несколько дней или недель убеждают, что его квартира находится под угрозой. Мошенники представляются сотрудниками банка, правоохранительных органов, государственных служб. После серии разговоров собственника подводят к мысли, что жилье необходимо срочно продать, а деньги перевести на «безопасный счет».
В момент сделки человек может выглядеть полностью дееспособным.
Документы у него настоящие.
Он сам отвечает на вопросы.
Он сам подписывает договор купли-продажи.
Он сам подтверждает, что хочет продать квартиру.
Юридически все выглядит корректно.
Проблема заключается не в документах, а в том, что решение о продаже сформировано под внешним давлением.
Именно поэтому одной юридической проверки сегодня недостаточно.
Что видит нотариус
Нотариус проверяет личность сторон, документы, полномочия, волеизъявление, законность сделки и ряд других юридических обстоятельств.
Это важная часть безопасности.
Особенно в сложных сделках, где есть доли, доверенности, пожилые собственники, несколько участников, семейные споры или сомнения в дееспособности.
Но нотариус не видит весь контекст сделки.
Он может не знать, почему квартира выставлена срочно.
Не знает, сколько времени продавец общается с потенциальным покупателем.
Не видит, кто консультирует собственника по телефону.
Не знает, куда человек собирается направить деньги после сделки.
Поэтому нотариальный контроль закрывает только часть риска.
Что видит банк
Банк смотрит на сделку с другой стороны.
Его задача — движение денег.
Современные банковские антифрод-системы анализируют не только реквизиты перевода, но и поведение клиента.
Если человек никогда раньше не переводил крупные суммы, а после продажи квартиры отправляет несколько миллионов неизвестному получателю, это может быть признаком мошенничества.
Если перед переводом была подозрительная телефонная активность, смена номера, необычная последовательность операций или другие нетипичные действия, банк также может увидеть риск.
Поэтому банковский контроль работает не столько с документами, сколько с финансовым поведением.
Именно этим можно объяснить, почему в исследовании сделки с участием банков показали результат около 62%.
Что видит Риэлтор
Риэлтор чаще всего находится рядом со сделкой дольше остальных участников.
Он видит объект с самого начала.
Понимает рыночную цену.
Слышит, почему собственник продает квартиру.
Обсуждает сроки.
Видит переговоры между сторонами.
Понимает, куда человек планирует переезжать.
Может заметить нестыковки в поведении продавца.
Например, квартира продается сильно дешевле рынка без понятной причины.
Собственник требует провести сделку в максимально короткий срок.
Не может объяснить, что будет делать после продажи.
Постоянно уходит отвечать на звонки.
Принимает решения только после разговора с неизвестным человеком.
Сразу после сделки хочет перевести всю сумму на другой счет.
По отдельности эти признаки ничего не доказывают.
Но для опытного Риэлтора они могут стать поводом остановить сделку и задать дополнительные вопросы.
В этом и состоит одна из причин, почему Риэлтор сегодня уже не просто посредник между продавцом и покупателем.
Он все чаще выполняет функцию риск-менеджера сделки.
Почему онлайн-сервисы показали 78%
В исследованной выборке лучший результат показали онлайн-сервисы — около 78% устойчивых сделок.
При этом выборка по онлайн-сервисам была меньше, чем по сделкам с участием Риэлторов, поэтому делать из этой цифры слишком широкий вывод не стоит.
Но сама модель интересна.
Цифровая система способна одновременно проверять данные по объекту, собственнику, ограничениям, реестрам, документам и другим параметрам.
Человек обычно делает такие проверки последовательно.
Алгоритм может сопоставлять данные сразу.
Поэтому цифровые сервисы постепенно становятся еще одним уровнем безопасности сделки с недвижимостью.
Нотариус, банк и Риэлтор решают разные задачи
Главная ошибка в этом споре — пытаться определить одного «главного защитника».
Нотариус работает с юридической частью.
Банк — с деньгами.
Риэлтор — с логикой сделки и поведением сторон.
Цифровые сервисы — с данными.
Государственные реестры — с правами и ограничениями.
Поэтому реальная безопасность сделки возникает не тогда, когда один участник заменяет остальных, а когда работают несколько независимых уровней проверки.
Для современного вторичного рынка недвижимости это намного логичнее, чем попытка решить проблему одним обязательным инструментом.
Можно ли взыскать убытки с нотариуса
Центр доказательной экспертизы отдельно анализировал судебные дела о взыскании убытков с нотариусов.
В 74% рассмотренных случаев истцам было отказано.
Это не значит, что нотариус вообще не несет ответственности.
Но человеку нужно доказать конкретное нарушение, вину нотариуса, размер убытков и прямую связь между действиями нотариуса и возникшим ущербом.
На практике сделать это непросто.
Поэтому нотариальное удостоверение сделки и гарантированное возмещение потерь — разные вещи.
Для собственника это важно понимать заранее.
Сколько может стоить обязательный нотариат
Еще один вопрос — стоимость.
По расчетам, приведенным в исследовании Центра доказательной экспертизы, если сделать нотариальное удостоверение обязательным для всех сделок на вторичном рынке между физическими лицами, дополнительные расходы граждан могут составить около 49,5 млрд рублей в год.
При этом оценочный ущерб от мошенничества в этой сфере составляет около 4 млрд рублей.
Соотношение получается примерно двенадцать к одному.
То есть ради предотвращения одного рубля потенциального ущерба рынок может получить около двенадцати рублей обязательных расходов.
Это не аргумент против нотариусов как профессии.
Это вопрос эффективности регулирования.
Если процедура становится обязательной для миллионов людей, нужно понимать, насколько она действительно снижает риск.
Нотариус нужен. Но не как единственный барьер
В сложных сделках нотариус может быть очень важен.
Сделки с пожилыми собственниками.
Доверенности.
Доли.
Семейные споры.
Несколько владельцев.
Сомнения в дееспособности.
Нестандартные условия договора.
В таких случаях дополнительная юридическая проверка действительно нужна.
Но проблема мошенничества с квартирами сегодня гораздо шире юридической части.
Мошенник может действовать через психологию, телефон, банк, мессенджеры и цифровые сервисы.
Поэтому и защита должна быть построена так же широко.
Что меняется в профессии Риэлтора
Для самого Риэлторского рынка вывод тоже очевиден.
Показатель 60% — не повод объявлять победу над нотариусами.
Наоборот.
Он показывает, что у профессии появляется новая ответственность.
Если Риэлтор хочет быть частью системы безопасной сделки, ему уже недостаточно хорошо продавать недвижимость.
Нужно понимать антифрод.
Нужно знать признаки психологического давления.
Нужно уметь работать с банками.
Нужно пользоваться цифровыми сервисами проверки.
Нужно уметь увидеть ситуацию, в которой формально все документы в порядке, но сама сделка выглядит нелогично.
И главное — уметь вовремя сказать: эту сделку пока проводить нельзя.
Позиция «Полезных Людей»
Мы не видим смысла в споре «нотариус против Риэлтора» как в конфликте профессий.
Нотариус нужен рынку.
Банк нужен.
Риэлтор нужен.
Технологии тоже нужны.
Вопрос в другом.
Сегодня ни один из этих участников не может закрыть все риски сделки самостоятельно.
Поэтому вместо идеи одного обязательного контролера рынку нужен единый стандарт безопасности сделки с недвижимостью.
В нем должно быть понятно:
что проверяет Риэлтор;
что контролирует банк;
в каких случаях требуется нотариус;
какие цифровые проверки обязательны;
какие признаки должны стать основанием для приостановки сделки.
Это гораздо более практичный подход, чем попытка решить проблему одним дополнительным штампом.
40 на 60 — не победа, а сигнал рынку
Цифры Института Гайдара выглядят громко:
40% устойчивых нотариальных сделок против 60% сделок с участием Риэлторов.
Но смысл исследования не в том, чтобы определить победителя.
Смысл в том, что безопасность сделки с недвижимостью больше нельзя сводить только к юридическому оформлению.
Мошенничество стало сложнее.
Значит, и система защиты должна быть сложнее.
Проверка документов.
Проверка денег.
Проверка поведения.
Проверка объекта.
Проверка данных.
Когда все эти уровни работают вместе, риск становится значительно ниже.
Поэтому главный вопрос для вторичного рынка недвижимости сегодня не в том, кто важнее — нотариус или Риэлтор.
Главный вопрос другой:
Как сделать так, чтобы опасную сделку остановили до того, как человек потеряет квартиру или деньги?
Источники: Центр доказательной экспертизы Института экономической политики имени Е. Т. Гайдара; Банк России; Федеральная нотариальная палата; судебная практика 2023–2026 годов, использованная в исследовании ЦДЭ.