Первые семь месяцев 2026 года показывают, что реальность оказалась сложнее.
Ипотека действительно остается одним из главных ограничителей рынка. Однако сделки с недвижимостью не исчезли. После слабого начала года активность профессиональных участников начала восстанавливаться, а летом показатели оказались заметно выше январских.
На этом фоне возникает более интересный вопрос: возможно, высокая ставка не столько сокращает рынок недвижимости, сколько меняет его структуру и перераспределяет сделки между участниками.
Что происходит со сделками на рынке недвижимости в 2026 году
По данным Домклик, в феврале количество сделок агентств недвижимости находилось на 4,7% ниже январского уровня.
Уже в марте рынок вышел в плюс — на 2,4% относительно января. В апреле рост составлял 19,5%, в мае — 8,1%, в июне — 33,5%, а в июле — 28,8%.
ТОП-10 агентств недвижимости из выборки Домклик двигались несколько слабее рынка в целом. В феврале их показатели были на 10,8% ниже января, а к июлю стали выше январских на 21,7%.
Для рынка это важный сигнал.
После первоначального снижения активность не продолжила падать вслед за высокой стоимостью заемных денег. Напротив, рынок начал восстанавливаться.
Это не означает, что проблема дорогой ипотеки исчезла. Но становится очевидно: ипотечные выдачи и общее количество сделок с недвижимостью нельзя считать одним и тем же показателем.
Почему дорогая ипотека не остановила рынок
Недвижимость покупают не только потому, что появилась доступная ипотечная программа.
Люди продолжают переезжать в другие города, создавать семьи, разводиться, получать наследство, менять старые квартиры на новые, увеличивать жилую площадь или, наоборот, уменьшать ее.
Высокая стоимость кредита способна изменить конструкцию сделки, но не всегда отменяет саму потребность в ней.
Покупатель может продать имеющееся жилье и взять ипотеку только на небольшую сумму доплаты. На вторичном рынке продолжают работать альтернативные цепочки. Часть покупателей использует собственные накопления, материнский капитал и льготные ипотечные программы.
Поэтому зависимость «дорогая ипотека — отсутствие сделок» выглядит сегодня слишком упрощенной.
Статистика Банка России также показывает неоднородность ипотечного рынка.
В январе 2026 года банки предоставили 84,7 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму около 424,9 млрд рублей. При этом значительная часть выдач приходилась на программы государственной поддержки.
После высокого января февраль оказался заметно слабее. Одной из причин стало изменение условий семейной ипотеки с 1 февраля.
Весной рынок снова начал адаптироваться. В мае объем ипотечных выдач составил около 328 млрд рублей и снизился относительно апреля, однако сама активность на рынке недвижимости при этом не остановилась.
Это важное расхождение.
Количество ипотечных выдач может снижаться от месяца к месяцу, а количество сделок агентств недвижимости одновременно расти.
2026 год становится годом адаптации рынка недвижимости
На протяжении последних двух лет значительная часть прогнозов строилась вокруг ожидания существенного падения спроса.
Однако рынок постепенно приспосабливается к новым финансовым условиям.
Покупатели увеличивают первоначальный взнос, продают имеющуюся недвижимость перед приобретением новой, используют меньший размер кредита и дольше выбирают объект.
Меняется и работа риэлторов.
В условиях доступной ипотеки значительная часть спроса формировалась естественным образом. В более сложном рынке возрастает значение собственной клиентской базы, качества обработки обращений, юридического сопровождения, ипотечной экспертизы и способности выстраивать альтернативные сделки.
Поэтому сложный рынок влияет на участников неодинаково.
Одни агентства могут терять сделки вместе со снижением естественного спроса.
Другие — наоборот, увеличивать свою долю.
«Полезные Люди»: рост значительно выше рынка
Показательный пример дает статистика сети «Полезные Люди», представленная Домклик за январь–июль 2026 года.
Количество сделок сети, учтенных в аналитике Домклик, составляло:
январь — 605 сделок;
февраль — 555;
март — 623;
апрель — 698;
май — 637;
июнь — 791;
июль — 1 066.
Всего за семь месяцев — 4 975 сделок.
До начала лета динамика сети в целом находилась рядом с движением рынка.
Но в июле произошел заметный разрыв.
Относительно января весь рынок агентств недвижимости вырос на 28,8%.
ТОП-10 — на 21,7%.
«Полезные Люди» — на 76,2%.
Только за один месяц количество сделок сети увеличилось с 791 в июне до 1 066 в июле — примерно на 35%.
Общим восстановлением рынка объяснить такую разницу уже сложно.
Доля сделок начинает перераспределяться
Еще интереснее изменение доли «Полезных Людей» внутри совокупного результата ТОП-10 участников выборки.
С января по июнь показатель практически не менялся:
январь — 5,2%;
февраль — 5,3%;
март — 5,6%;
апрель — 5,3%;
май — 5,4%;
июнь — 5,5%.
В июле показатель вырос сразу до 7,5%.
Именно эта динамика важнее абсолютного количества сделок.
Если рынок растет одинаково для всех участников, относительные доли практически не меняются.
Если доля отдельного игрока начинает быстро увеличиваться, речь уже может идти не только о восстановлении спроса, но и о перераспределении рынка.
Одного месяца пока недостаточно, чтобы объявлять это долгосрочным трендом. Для такого вывода необходимо увидеть статистику следующих месяцев.
Однако сам показатель заслуживает внимания участников отрасли.
Возможно, рынок агентств недвижимости входит в фазу консолидации
Российский рынок риэлторских услуг исторически остается крайне раздробленным.
В одном городе одновременно могут работать крупная федеральная сеть, несколько региональных агентств, десятки небольших команд и сотни независимых специалистов.
На растущем рынке спроса хватает практически всем.
Когда рынок становится сложнее, правила меняются.
Преимущество получают структуры, способные предоставить риэлтору инфраструктуру: технологии, юридическое сопровождение, маркетинг, ипотечные сервисы, обучение, партнерские отношения с банками и застройщиками, межрегиональную сеть.
Поэтому высокая ставка может привести к достаточно парадоксальному результату.
Количество сделок может не сократиться настолько значительно, как ожидалось.
Но может уменьшиться количество игроков, между которыми эти сделки распределяются.
Если такая тенденция сохранится, консолидация станет одним из главных процессов на российском рынке риэлторских услуг в 2026–2027 годах.
Сильный региональный офис иногда важнее размера города
Еще один интересный вывод дает география сделок внутри сети «Полезные Люди».
По данным Домклик, среди офисов, вошедших в отчет за январь–июль 2026 года, лидировали:
Красноярск — 781 сделка;
Благовещенск — 471;
Чита — 357;
Астрахань — 334;
Курган — 330;
Казань — 311.
При этом десять крупнейших офисов обеспечили около 72% всех учтенных сделок сети.
И здесь возникает интересное наблюдение.
В верхней части рейтинга находятся не только крупнейшие российские города.
Это говорит о том, что размер локального рынка сам по себе не гарантирует высокий результат.
Качество команды, управление офисом и положение бренда внутри конкретного города иногда оказываются важнее численности населения.
Количество объявлений уже не равно количеству сделок
Отдельного внимания заслуживает соотношение контента и клиентских обращений.
По данным Домклик, доля контента «Полезных Людей» среди сравниваемых крупных игроков составляла около 2,3%.
При этом доля контактов была около 6,1%, а доля звонков — 6,5%.
В июле доля сделок относительно ТОП-10 достигла 7,5%.
Прямое математическое сравнение этих показателей некорректно, поскольку у них различается база расчета.
Но сама тенденция показательна.
Рынок постепенно уходит от простой формулы:
больше объявлений = больше сделок.
На первый план выходит качество конверсии.
Важно не только показать объект клиенту, но и довести обращение до консультации, встречу — до договора, а договор — до реальной сделки.
При этом агентства продолжают терять клиентов на первом обращении
Отчет Домклик показывает и другую сторону рынка.
У сети «Полезные Люди» отвеченными были 61% звонков при среднем показателе ТОП-4 около 75%.
Около 37% контактов оставались пропущенными.
Ответ получали примерно 59% обращений в чатах, тогда как средний показатель рынка составлял около 65%, а у ТОП-3 — около 90%.
Чаты были подключены у 35 из 47 компаний сети.
И это, возможно, один из самых недооцененных резервов всего рынка недвижимости.
Компании инвестируют в рекламу, продвижение объектов, CRM-системы и маркетинг, но продолжают терять существенную часть потенциальных клиентов непосредственно в момент первого обращения.
В сложном рынке стоимость качественного лида увеличивается.
Поэтому следующий этап конкуренции между агентствами может пройти не за количество входящих обращений, а за скорость и качество их обработки.
Что показывает рынок недвижимости России в 2026 году
На основании промежуточных результатов января–июля можно выделить несколько тенденций.
Во-первых, сценарий линейной зависимости «высокая ставка — падение всех сделок» пока не реализовался.
Во-вторых, ипотека остается важнейшим фактором рынка, но анализировать ситуацию только по количеству ипотечных выдач становится недостаточно.
В-третьих, рынок постепенно адаптируется к дорогим деньгам за счет изменения структуры сделок и поведения покупателей.
В-четвертых, результаты разных агентств начинают расходиться значительно сильнее.
И наконец, сложная экономическая среда может ускорять консолидацию профессионального рынка недвижимости.
Что будет с рынком недвижимости во второй половине 2026 года
Для понимания дальнейшей ситуации стоит наблюдать уже не только за ключевой ставкой.
Как минимум три показателя становятся принципиально важными.
Первый — сохранится ли количество сделок агентств недвижимости выше уровней начала года.
Второй — продолжит ли увеличиваться разрыв между результатами крупнейших профессиональных участников и остальным рынком.
Третий — будет ли расти концентрация сделок внутри крупных сетей и сильных региональных компаний.
Именно эти показатели позволят понять, имеем ли мы дело просто с летним восстановлением активности или рынок действительно входит в новый этап развития.
Главный вывод
Последние два года рынок недвижимости обсуждал преимущественно один вопрос:
когда высокая ставка окончательно остановит сделки?
Возможно, этот вопрос изначально был поставлен неправильно.
Недвижимость — это не только ипотека.
Это переезды, семьи, наследство, изменение качества жизни и движение капитала.
Поэтому рынок способен продолжать работать даже в условиях дорогих денег.
Но чем сложнее становится сделка, тем выше требования к тем, кто ее сопровождает.
Именно поэтому главным результатом 2026 года может оказаться вовсе не обвал количества операций.
Главным результатом года может стать перераспределение сделок в пользу тех участников рынка, которые научились работать эффективнее остальных.
Методология исследования
В анализе использованы данные аналитического отчета Домклик по работе сети «Полезные Люди» за январь–июль 2026 года. В отчете представлены показатели количества сделок через экосистему Домклик, динамика рынка агентств недвижимости, показатели ТОП-10 участников выборки, география сделок, объем контента и данные по обработке клиентских обращений.
Для оценки ситуации на ипотечном рынке использованы официальные показатели Банка России.
Важно учитывать, что статистика Домклик отражает операции, фиксируемые внутри экосистемы сервиса, и не является статистикой всех зарегистрированных сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Поэтому данные корректнее использовать для анализа динамики и поведения профессиональных участников рынка, а не для определения абсолютного количества сделок с недвижимостью в стране.