Самозанятый риэлтор: законно или нет?
Разбор главного мифа профессии
Один из самых частых споров в профессиональной среде: может ли самозанятый работать риэлтором?
За 5 лет, какой я только критики в свой адрес на этой почве не слышал…
Аргумент противников прост и на первый взгляд убедителен. Федеральный закон № 422-ФЗ «О налоге на профессиональный доход» прямо запрещает самозанятым заключать договоры поручения, комиссии и агентские договоры. А риэлтор - это же агент, верно?
Верно. Но не совсем.
Закон запрещает посредничество в чистом виде: когда специалист берёт деньги клиента, передаёт их третьим лицам, подписывает договоры от имени доверителя, выступает его официальным представителем, например по доверенности.
Но что делает современный риэлтор на самом деле?
Он не «перепродаёт квартиру». Он - консультант. Проверяет юридическую чистоту объекта. Ищет варианты на рынке. Организует безопасную сделку. Сопровождает регистрацию. Объясняет риски и последствия.
Всё это - информационные и консультационные услуги. И закон о самозанятых их никак не ограничивает.
Решение простое и изящное.
Вместо агентского договора или договора комиссии заключается договор возмездного оказания услуг (ДВОУ). В предмете договора прописывается:
«Исполнитель обязуется оказать услуги по информационному и консультационному сопровождению сделки, поиску объекта/покупателя, организации взаимодействия с регистрирующими органами и иными участниками сделки».
Никакого «обязуюсь продать квартиру». Специалист продаёт не квартиру, а свою экспертизу, время и ответственность.
И это не лазейка, а официальная позиция регулятора.
Министерство финансов России в письме от 11 июня 2021 года № 03-11-11/46304 прямо разъяснило: налог на профессиональный доход не запрещён для физических лиц и ИП, оказывающих услуги по отчуждению либо приобретению объекта недвижимости.
То есть самозанятый может работать с недвижимостью. Вопрос - в правильной юридической форме.
Три правила, чтобы не иметь проблем с налоговой.
За годы практики я вывел три простых условия, которые гарантируют чистоту:
1. Терминология договора. В договоре нет и не может быть слов «комиссия», «поручение», «агент», «посредник». Только «оказание услуг», «информационное сопровождение», «консультация».
2. Движение денег. Специалист не принимает на свой счёт деньги клиента для передачи третьим лицам. Никаких «я переведу продавцу». Только безопасные расчёты: аккредитив, банковская ячейка, эскроу-счёт. Риэлтор получает оплату только за свои услуги, и только после их оказания (или поэтапно по актам).
3. Самостоятельность. Специалист работает как самостоятельный субъект, а не как наёмный сотрудник с графиком, начальником и принудительной формой. Если налоговая увидит признаки трудовых отношений - договор могут переквалифицировать со всеми вытекающими.
Что это даёт на практике?
Для риэлтора - легальный статус, прозрачные налоги (4-6% от дохода при НПД), отсутствие риска доначислений и штрафов.
Для клиента - гарантию, что сделка проводится в правовом поле, а все договорённости зафиксированы в документе, который можно предъявить в суде.
Альтернатива — ИП.
Никто не отменял и индивидуальное предпринимательство. Для тех, кто планирует нанимать сотрудников или работать с крупными юрлицами, ИП может быть удобнее. Но для индивидуального риэлтора, который оказывает услуги самостоятельно, самозанятость часто оказывается проще и дешевле.
Главный вывод.
Миф о том, что самозанятый не может быть риэлтором, давно пора оставить в прошлом. Может. На законных основаниях. С одобрения Минфина. При соблюдении трёх простых правил.
Вопрос не в статусе. Вопрос в том, готов ли специалист работать в белую. Те, кто не готов, продолжают спорить. Те, кто готов - давно уже заключили правильные договоры и спят спокойно.
В следующей колонке разберём второй кит — страховку. Потому что ошибаются все, а платить за ошибки должен кто-то один.