Аналитический центр «Третий Рим» описывает возможную конструкцию новой экономической модели через семь ключевых направлений — «семь столпов». Ее задача — вывести российскую экономику из инерционного сценария и сформировать условия для более устойчивого роста.
Если смотреть на эти предложения через призму недвижимости, становится понятно: речь идет не просто об очередном изменении ипотечных программ.
Меняется сама экономика спроса на недвижимость.
Старая модель постепенно исчерпывает себя
Последние годы российская экономика росла в условиях очень высокой загрузки имеющихся ресурсов.
Безработица находится на исторически низких уровнях. Свободной рабочей силы становится все меньше. Возможности дополнительной загрузки существующих производственных мощностей также ограничены.
При этом значительная часть спроса поддерживалась государственными расходами.
На рынке недвижимости наиболее заметным проявлением этой модели стала льготная ипотека.
Государство фактически субсидировало стоимость денег для покупателя, банки выдавали ипотеку по ставкам существенно ниже рыночных, застройщики получали платежеспособный спрос, а строительная отрасль — возможность продолжать масштабное строительство.
Эта система дала рынку мощный импульс.
Но одновременно сформировала зависимость от государственной поддержки.
Недвижимость последних лет росла не только потому, что людям требовалось больше жилья. Она росла еще и потому, что государство помогало людям покупать его в кредит.
Продолжать бесконечно увеличивать объем такой поддержки невозможно.
Именно поэтому следующий экономический цикл может существенно отличаться от предыдущего.
Семь столпов новой экономики
1. Развитие регионов и внутреннего туризма
Один из ключевых элементов новой модели — сокращение разрыва между крупнейшими агломерациями и регионами.
Развитие транспортной инфраструктуры, высокоскоростных железных дорог, туристических кластеров и новых экономических центров способно изменить географию спроса.
Для недвижимости это особенно важно.
Сегодня огромная часть инвестиционного капитала концентрируется в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких крупнейших городах. Но транспортная доступность способна существенно увеличить инвестиционную привлекательность других территорий.
Вслед за инфраструктурой обычно приходят рабочие места.
За рабочими местами — люди.
За людьми — жилье, торговля, сервисы, гостиницы, склады и коммерческая недвижимость.
Следующий большой цикл недвижимости может оказаться не московским, а региональным.
И здесь выиграют не все регионы одновременно.
Наиболее интересными будут территории, где одновременно появятся инфраструктура, рабочие места, инвестиции и новая мобильность населения.
2. Автоматизация, искусственный интеллект и производительность труда
Россия сталкивается с фундаментальным ограничением — дефицитом людей.
Если работников больше не становится, экономика должна научиться производить больше существующим количеством людей.
Отсюда огромная роль автоматизации, роботизации и искусственного интеллекта.
Для строительной отрасли это означает ускоренное внедрение ТИМ, цифрового проектирования, автоматизированного контроля строительства, беспилотной техники, роботизированных процессов и систем управления данными.
Но последствия будут шире.
Меняться будет не только строительство.
Изменится вся цепочка создания и продажи недвижимости:
проектирование → строительство → маркетинг → продажа → ипотека → регистрация → эксплуатация объекта.
Все больше операций внутри этой цепочки будет выполняться автоматически.
И это неизбежно затронет рынок посредников.
В новой экономике ценность будет создавать не тот, кто выполняет больше операций, а тот, кто способен организовать их быстрее, дешевле и технологичнее.
Для девелоперов это вопрос себестоимости.
Для банков — скорости принятия решений.
Для риэлторов — вопрос собственной роли в сделке.
3. Платформизация экономики
Еще одно направление — развитие цифровых платформ.
На первый взгляд кажется, что для недвижимости это уже пройденный этап. Объявления давно находятся онлайн, ипотеку можно рассчитать через интернет, документы частично подписываются электронно.
Но это только начало платформизации.
Настоящая платформа — это не сайт с объявлениями.
Это инфраструктура, внутри которой соединяются покупатель, продавец, риэлтор, банк, страховая компания, застройщик, оценщик, юрист, регистрационные сервисы и платежные механизмы.
Чем больше операций объединяется внутри одной цифровой среды, тем меньше становится стоимость каждой отдельной транзакции.
Именно поэтому в следующем цикле конкурировать будут уже не отдельные агентства недвижимости или сервисы.
Конкурировать будут экосистемы.
Главный актив будущего рынка недвижимости — не база объектов. Это доступ к клиенту, данным и инфраструктуре сделки.
Для классического агентского бизнеса это, возможно, один из наиболее серьезных вызовов ближайших лет.
4. Инфраструктура новой экономики
Энергетика, связь, 5G, центры обработки данных, системы хранения информации и цифровая инфраструктура постепенно становятся такими же важными элементами экономики, какими раньше были дороги, электростанции и железнодорожные узлы.
Это создает отдельный рынок для девелопмента.
ЦОДы, технологические парки, логистические комплексы, энергетическая инфраструктура и новые производственные площадки требуют огромных объемов строительства.
Но есть и вторичный эффект.
Вокруг новой инфраструктуры формируются рабочие места и новые центры деловой активности.
А значит, снова возникает спрос на жилье.
Поэтому инвестору в недвижимость будущего придется смотреть уже не только на стоимость квадратного метра и текущую аренду.
Придется понимать, куда направляются инфраструктурные инвестиции.
Потому что зачастую именно инфраструктура первой показывает, где через пять–десять лет появится новый спрос.
5. Новая система подготовки кадров
Дефицит кадров уже стал одним из главных ограничений строительного рынка.
Но проблема не только в количестве работников.
Меняется сама структура необходимых профессий.
Строительной отрасли потребуются специалисты по цифровому моделированию, управлению данными, автоматизированным системам, беспилотной технике и искусственному интеллекту.
То же самое происходит в недвижимости.
Риэлтор будущего будет работать совсем не так, как риэлтор десять лет назад.
Большую часть поиска, аналитики, подготовки документов и коммуникаций постепенно сможет выполнять технология.
Поэтому человеческая ценность будет смещаться туда, где автоматизация слабее:
переговоры, доверие, сложные решения, управление рисками и ответственность за результат.
Это важное изменение.
Технологии не обязательно уничтожат профессию риэлтора.
Но они вполне способны уничтожить часть функций, за которые сегодня риэлтор получает деньги.
6. Обеление экономики
Еще один предполагаемый источник роста — сокращение теневого сектора.
Для недвижимости эта тема значительно масштабнее, чем кажется.
Аренда квартир, строительные бригады, подрядчики, частные специалисты и часть посреднических услуг до сих пор работают с существенной долей неформальных расчетов.
Развитие цифровых платежей, платформ, самозанятости и автоматического налогового контроля постепенно уменьшает пространство для такой модели.
Чем прозрачнее становится экономика, тем меньше конкурентное преимущество бизнеса, построенного исключительно на возможности не платить налоги.
Для системных компаний это скорее возможность.
Потому что при одинаковых правилах игры преимущество начинают получать те, кто лучше управляет технологиями, брендом, клиентским сервисом и себестоимостью.
7. Частный капитал вместо государственного спроса
Именно этот пункт может оказаться самым важным для недвижимости.
Предыдущая модель во многом строилась вокруг государства как крупнейшего источника денег.
Льготная ипотека.
Инфраструктурные проекты.
Государственные программы строительства.
Расселение аварийного жилья.
Бюджетные инвестиции.
Новая логика предполагает постепенное изменение роли государства.
Государство должно не столько само создавать спрос, сколько создавать условия, при которых инвестировать станет выгодно бизнесу и населению.
И если этот переход действительно состоится, он способен полностью изменить финансовую архитектуру рынка недвижимости.
Что будет вместо бесконечной льготной ипотеки
Вероятнее всего, государственная поддержка не исчезнет.
Но она будет становиться более адресной.
Семьи с детьми, отдельные регионы, определенные профессии и стратегически важные территории могут продолжить получать специальные условия.
Однако рассчитывать на возвращение модели, при которой практически любой покупатель новостройки получает дешевую ипотеку просто потому, что покупает новостройку, рынку становится все сложнее.
И это фундаментальное изменение.
Потому что девелоперу придется продавать квартиру человеку, который гораздо лучше понимает реальную стоимость денег.
Квадратный метр снова должен стать экономически обоснованным
В период дешевой ипотеки рынок мог позволить себе очень многое.
Рост стоимости квадратного метра частично компенсировался низким ежемесячным платежом.
Покупатель смотрел прежде всего на платеж по ипотеке, а не на итоговую стоимость квартиры.
Когда деньги становятся дорогими, эта логика перестает работать.
Покупатель начинает сравнивать.
Арендовать или покупать?
Новостройка или вторичный рынок?
Квартира или дом?
Москва или регион?
Покупать сейчас или оставить деньги на депозите?
Недвижимость снова начинает конкурировать с другими финансовыми инструментами.
В следующем цикле недостаточно будет доказать человеку, что квартира хорошая. Придется объяснить, почему именно эта квартира является разумным использованием его капитала.
Это совершенно другой уровень продажи.
Частные деньги могут изменить сам рынок
Есть еще один процесс, который пока недооценен.
Если государство действительно хочет увеличить роль частного капитала, огромные накопления населения должны получить возможность работать внутри экономики.
Недвижимость здесь обладает естественным преимуществом.
Она понятна людям.
Материальна.
Способна генерировать денежный поток.
Может использоваться как залог.
И исторически воспринимается россиянами как один из наиболее надежных способов сохранения капитала.
Поэтому между классической ипотекой и обычной покупкой квартиры за наличные может возникнуть огромный новый рынок.
Коллективные инвестиции.
Закрытые фонды недвижимости.
Краудинвестинг.
Арендные стратегии.
Рассрочки.
Лизинговые модели жилья.
Совместное владение активами.
Цифровые инвестиционные платформы.
Именно здесь могут появиться некоторые из самых интересных бизнес-моделей следующего десятилетия.
Что произойдет с девелоперами
Следующий цикл будет значительно жестче предыдущего.
Раньше хороший доступ к земле, банковскому финансированию и льготной ипотеке позволял масштабировать строительство очень быстро.
Теперь инвестор будет гораздо внимательнее смотреть на экономику проекта.
Сколько стоит строительство?
Как быстро продаются квартиры?
Какова реальная маржинальность?
Какой спрос существует без субсидированной ипотеки?
Что произойдет, если продажи замедлятся?
Поэтому преимущество будут получать девелоперы, способные управлять не только стройкой, но и всей экономикой продукта.
Архитектура.
Инфраструктура.
Сервис.
Коммерческие помещения.
Эксплуатация.
Технологии.
Стоимость владения жильем.
Просто построить квадратные метры будет недостаточно.
А что произойдет с риэлторами?
Для агентского рынка происходящие изменения еще интереснее.
Когда рынок растет сам по себе, посреднику достаточно находиться внутри потока сделок.
Но когда покупатель становится осторожнее, а финансовые решения сложнее, ценность профессионального посредника потенциально увеличивается.
Только это будет уже другой посредник.
Не человек, который открывает дверь квартиры.
И не человек, который умеет разместить объявление.
Эти функции технология постепенно обесценивает.
Ценность будет создавать специалист, способный собрать для клиента решение:
недвижимость + ипотека + инвестиционная логика + налоги + страхование + юридическая безопасность + стратегия продажи существующего имущества.
То есть профессия постепенно движется от посредничества к финансово-недвижимому консалтингу.
И это, на мой взгляд, одно из наиболее важных изменений, к которому агентствам недвижимости необходимо готовиться уже сейчас.
Региональный рынок может получить второй шанс
Есть еще одно интересное следствие новой модели.
Если инфраструктурные инвестиции действительно будут распределяться по стране, а не концентрироваться исключительно в крупнейших агломерациях, часть региональных рынков недвижимости может получить новый цикл роста.
Но здесь важно не впадать в иллюзию, что расти будут все.
Будут расти территории, куда приходят деньги, инфраструктура и люди.
Именно поэтому для инвесторов становится критически важным следить не только за ценами на квартиры, но и за более ранними индикаторами:
куда строятся дороги;
где появляются новые производства;
куда приходит крупный бизнес;
где создаются туристические кластеры;
какие города включаются в новые транспортные коридоры;
где растет занятость и доходы населения.
Недвижимость обычно следует за экономикой территории, а не наоборот.
Главный вопрос — не что будет с ценами
Каждый раз, когда рынок недвижимости входит в новый цикл, большинство пытается ответить на один вопрос:
«Что будет с ценами на квартиры?»
Но сейчас этот вопрос слишком простой.
Гораздо важнее другой:
Кто будет создавать платежеспособный спрос на недвижимость в следующем десятилетии?
В предыдущем цикле одним из главных ответов было государство.
В следующем им должны стать бизнес и население.
Если этот переход состоится, рынок недвижимости не исчезнет и не остановится.
Он станет другим.
Более технологичным.
Более финансовым.
Более регионально неоднородным.
Более требовательным к качеству проектов.
И гораздо менее терпимым к неэффективным бизнес-моделям.
Вместо вывода
Недвижимость всегда отражает устройство экономики.
Когда появляются дешевые деньги — растет стоимость активов.
Когда государство субсидирует ипотеку — растет первичный рынок.
Когда строятся дороги — дорожает земля вокруг них.
Когда появляются рабочие места — возникает спрос на жилье.
Поэтому обсуждение «семи столпов» новой экономики значительно важнее, чем кажется на первый взгляд.
Это разговор не только о ВВП, производительности труда или инвестициях.
Это разговор о том, откуда через пять–десять лет будут появляться деньги на покупку недвижимости.
И если российская экономика действительно начнет переход от государственного стимулирования спроса к частному капиталу, для рынка недвижимости это станет одной из крупнейших структурных трансформаций за последние десятилетия.
Одни компании увидят в ней кризис привычной модели.
Другие — новый рынок.
Пожалуй, главный вопрос для бизнеса сегодня заключается не в том, когда вернется старый рынок.
А в том, готовы ли мы работать на новом.