Минфин утвердил изменения в программу «Семейная ипотека». Теперь условия льготного кредитования будут зависеть не только от региона покупки жилья, но и от количества детей в семье.
Фактически единая семейная ипотека разделяется на несколько уровней государственной поддержки: чем больше детей, тем ниже ставка и выше возможный размер льготного кредита.
Для рынка недвижимости это серьёзное изменение. Особенно для семей с одним и двумя детьми, для которых стоимость ипотечного кредита заметно увеличится.
Что меняется в Семейной ипотеке
Для большинства регионов России условия будут выглядеть следующим образом:
Дети в семье
Ставка
Максимальная сумма кредита
1 ребёнок
10%
6 млн ₽
2 ребёнка
8%
8 млн ₽
3 ребёнка
6%
10 млн ₽
4 ребёнка
4%
10 млн ₽
5 и более детей
2%
10 млн ₽
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей устанавливаются отдельные лимиты:
Дети в семье
Ставка
Максимальная сумма кредита
1 ребёнок
12%
12 млн ₽
2 ребёнка
10%
15 млн ₽
3 ребёнка
8%
18 млн ₽
4 ребёнка
6%
18 млн ₽
5 и более детей
4%
18 млн ₽
Таким образом, программа становится значительно более адресной.
Если раньше семейная ипотека воспринималась рынком прежде всего как кредит до 6%, то теперь само понятие «ставка по семейной ипотеке» перестаёт быть универсальным.
Для каждой семьи придётся считать условия отдельно.
Самые большие изменения почувствуют семьи с одним и двумя детьми
Именно здесь изменение программы будет наиболее заметным.
Если семья с одним ребёнком будет получать кредит под 10% в большинстве регионов, то экономика покупки квартиры существенно изменится.
Для семьи с двумя детьми ставка составит 8%.
Это уже влияет не только на переплату за весь срок кредита. Меняется ежемесячный платёж и, следовательно, максимальная стоимость недвижимости, которую семья вообще способна приобрести.
Часть покупателей будет вынуждена:
увеличивать первоначальный взнос;
выбирать квартиру меньшей площади;
рассматривать более дешёвые проекты;
продавать имеющееся жильё перед покупкой нового;
сокращать размер ипотечного кредита.
Поэтому изменение программы затронет не только банки и застройщиков. Оно напрямую повлияет на структуру спроса.
Для многодетных семей поддержка, наоборот, усиливается
Совсем другая ситуация складывается у семей с большим количеством детей.
При четырёх детях ставка в большинстве регионов составит 4%, при пяти и более - 2%.
Одновременно увеличивается доступный размер льготного кредита.
Это уже очень существенная государственная поддержка.
Фактически философия программы меняется: государство постепенно уходит от одинаковых условий для всех семей и усиливает поддержку по мере увеличения количества детей.
То есть семейная ипотека становится не просто жилищной, но и более выраженной демографической программой.
Для ИЖС сохраняется ставка 6%
Отдельно стоит обратить внимание на индивидуальное жилищное строительство.
Для строительства жилого дома, завершения строительства, а также покупки земельного участка с последующим строительством сохраняется ставка 6% независимо от количества детей и региона.
И это может существенно повлиять на выбор покупателей.
Например, для семьи с одним ребёнком разница между покупкой квартиры в новостройке под 10% и строительством дома под 6% становится уже достаточно серьёзной.
Для семьи с двумя детьми - 8% против 6%.
Поэтому новые условия могут дополнительно поддержать интерес семей к индивидуальному жилищному строительству и загородной недвижимости.
Меняется и срок государственного субсидирования
Ещё одно важное изменение - ограничение периода субсидирования льготной процентной ставки.
Максимальный срок государственной поддержки составит до 15 лет.
Это означает, что теперь при расчёте сделки необходимо смотреть не только на ставку и стоимость квартиры.
Нужно анализировать всю финансовую модель:
размер кредита;
первоначальный взнос;
срок;
ежемесячный платёж;
совокупную переплату;
условия конкретного банка.
Обычного вопроса «подходим ли мы под семейную ипотеку?» становится недостаточно.
Что происходит со вторичным рынком
На мой взгляд, одно из самых интересных последствий изменений вообще находится за пределами ипотечной программы.
Чем выше ставка, тем важнее становится собственный капитал покупателя.
Но у большинства российских семей этот капитал лежит не на банковском счёте.
Он находится в уже принадлежащей им квартире.
Представим обычную ситуацию.
Семья живёт в квартире стоимостью 6-7 млн рублей и хочет купить новостройку за 10-12 млн.
При дешёвой ипотеке можно было внести относительно небольшой первоначальный взнос и значительную часть стоимости профинансировать кредитом.
При ставке 8-10% логика меняется.
Гораздо выгоднее сначала продать имеющееся жильё, получить несколько миллионов рублей собственных средств и только оставшуюся сумму финансировать ипотекой.
Получается интересная ситуация:
чем дороже ипотека, тем сильнее первичный рынок начинает зависеть от вторичного.
А значит, увеличивается роль риэлторов
Для рынка недвижимости это, пожалуй, один из наиболее важных выводов.
Чтобы купить новостройку, семье всё чаще необходимо сначала продать существующую квартиру.
А продажа вторичной недвижимости - это рынок, на котором значительную роль играют профессиональные риэлторы и агентства недвижимости.
Именно здесь формируется первоначальный капитал покупателя новостройки.
Сначала риэлтор помогает продать старую квартиру.
Потом семья определяет бюджет следующей покупки.
Затем выбирает новый объект.
И только после этого деньги приходят на первичный рынок.
Поэтому изменение семейной ипотеки ещё сильнее связывает между собой вторичный и первичный рынки недвижимости.
Застройщикам придётся перестраивать продажи
Единое рекламное сообщение «семейная ипотека до 6%» больше не отражает реальную ситуацию.
Теперь перед отделом продаж будет пять практически разных категорий покупателей.
У них разные:
ставки;
лимиты кредита;
ежемесячные платежи;
первоначальные взносы;
возможности по бюджету.
Следовательно, продавать всем одинаково уже не получится.
Застройщикам придётся гораздо точнее сегментировать спрос и работать не только с объектом, но и с финансовой ситуацией конкретной семьи.
И здесь агентский канал становится ещё важнее.
Потому что риэлтор часто знает финансовую ситуацию клиента значительно раньше, чем клиент появляется в офисе продаж застройщика.
Он знает, какую квартиру семья продаёт.
Сколько денег получит после продажи.
Какой первоначальный взнос сможет внести.
Какой ежемесячный платёж считает приемлемым.
И какой объект после этого имеет смысл рассматривать.
Что стоит сделать тем, кто планирует покупку
Если покупка недвижимости планируется в ближайшее время, сейчас особенно важно заранее посчитать несколько сценариев.
Не просто посмотреть стоимость квартиры и ставку.
А понять всю экономику сделки:
сколько собственных денег есть сейчас;
нужно ли продавать существующее жильё;
какой размер кредита потребуется после продажи;
каким будет ежемесячный платёж;
какая ставка будет доступна именно вашей семье;
есть ли смысл сравнить квартиру с индивидуальным строительством.
Иногда продажа существующей квартиры и уменьшение размера кредита может оказаться гораздо важнее разницы в цене между двумя новостройками.
Семейная ипотека не исчезает. Она становится другой
Главное изменение заключается не в отмене государственной поддержки.
Поддержка сохраняется.
Но она становится значительно более дифференцированной.
Для одних семей условия станут жёстче.
Для других - существенно выгоднее.
И поэтому рынок постепенно переходит от простого вопроса:
«Есть семейная ипотека?»
к гораздо более правильному:
«Какая семейная ипотека будет именно у нас?»
Это уже требует нормального финансового расчёта до выбора квартиры.
И одновременно ещё сильнее связывает первичный рынок со вторичным.
Потому что при дорогих деньгах главным первоначальным взносом семьи всё чаще становится её существующая недвижимость.
А значит, новостройка всё чаще начинается с продажи старой квартиры.
И чем дороже кредит, тем важнее правильно провести эту первую сделку.