Рассрочки на покупку квартиры в новостройке могут стать длиннее, а также будут влиять на кредитную историю. Минстрой и ЦБ представили на общественное обсуждение законопроект, регулирующий этот способ покупки жилья.
Сейчас рассрочка на новостройки действует до ввода дома в эксплуатацию: к моменту получения ключей покупатель должен полностью рассчитаться за квартиру. По новым правилам часть стоимости жилья разрешат выплачивать уже после ввода дома в эксплуатацию и получения ключей - срок рассрочки может составить до трёх лет. При этом квартира до полного расчёта останется в залоге у застройщика.
Рассрочка станет новым финансовым обязательством: долг внесут в кредитную историю, поэтому он может повлиять на одобрение ипотеки и других кредитов. Если просрочка превысит два месяца, застройщик сможет потребовать досрочно выплатить весь остаток. Без согласия банка, который финансирует проект строительства дома, рассрочку разрешат использовать не более чем для 25% квартир в этом проекте.
Предполагается, что застройщик не сможет устанавливать более высокую стоимость квартиры для тех, кто берёт рассрочку, по сравнению с теми, кто платит сразу.
Когда ждать? Планируется, что закон вступит в силу с 1 сентября 2027 года. При этом новые правила будут действовать только для договоров, заключённых с этой даты.
Инициатива со стороны государства, безусловно, актуальная и полезная. И покуда она направлена на общественное обсуждение, хотелось бы обратить внимание на риски.
Банкротство застройщика. Это один из самых серьёзных рисков. Если девелопер обанкротится, оплаченная покупателем квартира попадёт в общую конкурсную массу. Вернуть своё жильё в такой ситуации будет крайне сложно. В этом плане схема менее защищена, чем ипотека: банк как финансовая организация имеет более отработанные и жёстко регулируемые механизмы, а застройщик — нет.
Сценарий «рассрочка → ипотека». Многие берут такую рассрочку, рассчитывая позже оформить ипотеку на остаток. Но здесь есть подводные камни: к моменту сдачи дома ставки по ипотеке могут вырасти, а банк — отказать в кредите из-за ухудшения финансового положения заёмщика
Также не следует забывать, что рассрочка (как и акции, скидки и т.д.) – это инструмент дополнительного стимулирования продаж, следовательно девелоперы будут применять ее к менее ликвидным лотам.
Пока механизм массовой рассрочки после ввода дома ещё не отработан на практике. В перспективе возможны юридические коллизии или ситуации, которые не были заранее предусмотрены в законе. Как снизить риски? Хотелось бы порекомендовать перед подписанием договора сделать несколько шагов. Проверить надёжность застройщика. Не хвататься за самые доступные предложения, а сравнить их с другими квартирами в этом доме с точки зрения будущей ликвидности на рынке. Тщательно проанализировать финансовую сторону: хватит ли средств на платежи по графику, есть ли запасной план на случай ухудшения ситуации. Детально изучить договор: все условия по цене, графику, санкциям, правам на распоряжение квартирой... Главное — не принимать решение импульсивно. Даже если схема выглядит привлекательной, понимание всех «подводных камней» поможет избежать неприятных сюрпризов.